Encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne : comment ça marche ?
Quel est le principe ?
Depuis le 1er novembre 2021, la Métropole de Lyon teste l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne. L’objectif est de limiter l’augmentation des loyers dans des secteurs en forte tension immobilière. Pour la CSF, nous sommes engagés à informer le plus de locataires possible sur le fonctionnement de ce dispositif, à les inciter à vérifier la conformité de leur loyer avec la loi et à saisir la Commission Départementale de Conciliation en cas de loyer ou complément de loyer supérieurs au plafond maximum.
En l’état beaucoup de flou persiste sur la façon dont les propriétaires vont se conformer à cette loi ou chercher à la contourner. Actuellement expérimentée à Paris et Lille, ce système ne fait pas baisser les loyers mais, tel qu’il est mis en place, permet seulement de ralentir les hausses. La CSF porte la voix des locataires, qui préféreraient des loyers moins chers et des logements plus faciles à trouver, ce qui pose davantage la question de la construction rapide de nombreux logements et d’un service public du logement qui stoppe la spéculation immobilière, notamment dans les agglomérations.
Comment savoir si mon logement est concerné ?
La loi concerne uniquement les locations des logements vides ou meublés, dans le privé, sur les communes de Lyon et Villeurbanne uniquement.
Sont exclus : les HLM, les locations saisonnières, les logements meublés dans certaines résidences de services et quelques cas très particuliers, comme les logements conventionnés avec l’Agence Nationale de l’Habitat ou les baux de location dépendant de la loi de 1948.
A quel moment puis-je faire valoir l’encadrement de mon loyer ?
L’encadrement s’applique lorsqu’un bail est signé à partir du 1er novembre 2021, soit pour une 1ère mise en location, un changement de locataire ou un renouvellement de bail.
« Loyer maximum » : comment il est fixé ?
| La Métropole a mis en place un simulateur simple, qui vous donne le loyer de référence et le loyer de référence majoré (le loyer que mon propriétaire n’a pas le droit de dépasser) : www.demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers/ |
La loi parle de « loyer de référence majoré » plutôt que d’un loyer maximum, mais l’idée est la même : à partir d’un loyer de référence (déterminé pour chaque zone par la Métropole et l’Observatoire des Loyers de Lyon) on fixe :
- un loyer de référence majoré, qui ne peut pas dépasser de plus de 20% le loyer de référence
- un loyer de référence minoré, qui ne doit pas être inférieur à plus de 30% du loyer de référence pour votre quartier.
Il est fixé par arrêté du Préfet, selon plusieurs critères : le secteur géographique (plusieurs zones ont étés déterminées), le nombre de pièces que comporte le logement, si le logement est loué vide ou meublé, l’ancienneté de l’immeuble.
Ces loyers de référence s’entendent par mètre carré, qu’il convient ensuite de multiplier par la surface habitable de votre logement, pour obtenir le loyer de référence majoré, c’est-à-dire le montant du loyer que votre propriétaire n’a pas le droit de dépasser.
pour avoir le loyer de référence majoré mensuel il convient de prendre le loyer de référence majoré/m² et non le loyer de référence.
Lien vers l’arrêté préfectoral avec le détail des loyers de référence majorés ou minorés : www.grandlyon.com/fileadmin/user_upload/media/pdf/habitat/20211001_encadrement-arrete.pdf
| Attention ! Ce loyer de référence s’entend sans les charges liées au logement ni un éventuel complément de loyer fixé par votre propriétaire, qui doit être mentionné et justifié sur votre bail. |
Ce que la loi dit : l’ajout d’un complément de loyer doit être justifié par des « caractéristiques de confort ou de situation », par « comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique » (article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037642425/)
C’est un point flou de la loi ; exemple : on peut considérer qu’avoir une terrasse, un balconou un garage est une « caractéristique de confort », mais le propriétaire doit justifier que la présence de cette caractéristique est exceptionnelle dans le secteur géographique où se trouve le logement.
Seules les premières décisions du Tribunal, mais qui devront être précédées obligatoirement de l’avis de la Commission Départementale de Conciliation, nous permettront d’y voir plus clair sur les « caractéristiques de confort » justifiant un complément de loyer dans le secteur géographique où chaque logement est situé.
Comment calculer le plafond du loyer que mon propriétaire ne peut pas dépasser ?
| La Métropole a mis en place un simulateur simple, qui vous donne le loyer de référence majoré (le loyer que mon propriétaire n’a pas le droit de dépasser) : www.demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers/ |
Pour l’utiliser, vous aurez besoin de préciser : l’adresse exacte du logement, son nombre de pièces, si le logement est loué vide ou meublé, et l’époque de construction de l’immeuble (elle doit figurer obligatoirement sur votre bail de location).
| Prenons un exemple : pour un logement de 2 pièces de 40 m² au 20 rue de Marseille dans le 7ème arrondissement de Lyon, et construit entre 1946 et 1970, la loi fixe le loyer de référence à 11,10 € le mètre carré.
Le loyer de référence sera de 444€ hors charges par mois (11,10€ x 40m² = 444€) Le plafond (correspondant à 20% de plus que le loyer de référence) à ne pas dépasser (ou « loyer de référence majoré ») sera de 532€ (hors charges ou éventuel complément de loyer) Pour rappel : chaque plafond de loyer est déterminé à partir de critères spécifiques à votre logement (adresse, superficie, vide ou meublé, année de construction, nombre de pièces). |
Que faire si mon loyer est trop élevé ?
Les délais et la procédure dépendent de la situation dans laquelle vous vous trouvez :
- Je m’apprête à signer un bail :
1) Il n’y a pas de délai de mentionné dans la loi ni de procédure spécifique : le locataire doit envoyer un courrier en recommandé avec avis de réception à son propriétaire pour contester le montant du loyer. Vous n’êtes pas obligé de le faire AVANT de signer votre bail : cela vous permet de ne pas être en confrontation avec le propriétaire avant la signature du bail.
2) Si votre propriétaire refuse : vous devez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) par courrier ou par mail : Formulaire de saisie de la CDC
La CDC convoque locataire et propriétaire afin qu’un accord soit trouvé :
– En cas d’accord : un avis de conciliation est rédigé en séance
– En cas de désaccord : un avis de non-conciliation est rédigé en séance. Vous pouvez alors saisir le juge.
Dans les deux cas, le loyer indiqué sur le document de conciliation ou sur la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
A défaut de la CDC, vous pouvez saisir Les conciliateurs de justice de votre ville dont vous trouverez la liste ci-jointe, répartie par périmètre de TGI dont vous dépendez.
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ZOOM sur : la Commission Départementale de Conciliation La CDC (Commission Départementale de Conciliation) est un organisme paritaire composé à égalité de représentants des bailleurs et d’associations de défense des locataires. Elle cherche un règlement amiable aux litiges opposant bailleur et locataire sur le principe de la médiation, afin d’éviter le recours au tribunal. Sa saisine est obligatoire pour ensuite pouvoir saisir le juge dans les litiges suivants : la baisse d’un loyer sur-évalué, le complément de loyer, la non-restitution du dépôt de garantie, en cas de dépôt de garantie inférieur à 5 000 €. Pour tous les autres litiges, saisir la CDC est facultatif : il est possible de saisir directement le juge. Sa saisine et son intervention sont gratuites. |
- Mon bail arrive bientôt à échéance (selon la date de fin mentionnée sur votre bail/contrat de location) :
Si vous avez un bail en cours et que votre loyer hors charges est supérieur au plafond à ne pas dépasser (loyer de référence + 20 %), voici la procédure pour le faire réévaluer :
1) Proposez à votre propriétaire un nouveau loyer par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit être envoyée au moins 5 mois avant la fin du contrat de location. Nous vous conseillons de ne pas l’envoyer plus de 6 mois avant la fin du contrat de location, qui est le délai que votre propriétaire doit respecter pour vous informer s’il souhaite récupérer le logement et donc ne pas renouveler votre bail.
2) Votre propriétaire a 2 mois pour accepter ou contester votre demande.
3) – S’il accepte : le nouveau loyer est appliqué.
– S’il n’est pas d’accord, vous devez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) (Formulaire de saisie de la CDC) qui vous convoquera avec votre propriétaire pour trouver un accord :
En cas d’accord : un avis de conciliation est rédigé en séance. En cas de désaccord : un avis de non-conciliation est rédigé en séance. Vous pouvez alors saisir le juge.
A défaut de la CDC, vous pouvez saisir Les conciliateurs de justice de votre ville dont vous trouverez la liste ci-jointe, répartie par périmètre de TGI dont vous dépendez.
Que faire si mon complément de loyer est injustifié ?
Si vous jugez votre complément de loyer trop élevé, voici la procédure :
1) Vous avez 3 mois après la signature du bail pour contester le loyer par lettre recommandée auprès de votre propriétaire.
2) Vous devez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) par courrier ou par mail (Formulaire de saisie de la CDC)
En réponse, votre propriétaire doit démontrer que le complément de loyer est justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort, déterminantes mais pas exceptionnelles dans la zone géographique où se trouve votre logement.
La CDC convoque locataire et propriétaire afin qu’un accord soit trouvé :
– En cas d’accord : un avis de conciliation est rédigé en séance
– En cas de désaccord : un avis de non-conciliation est rédigé en séance. Vous pouvez alors saisir le juge.
Dans les deux cas, le loyer indiqué sur le document de conciliation ou sur la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
A défaut de la CDC, vous pouvez saisir Les conciliateurs de justice de votre ville dont vous trouverez la liste ci-jointe, répartie par périmètre de TGI dont vous dépendez.
Si mon loyer est au-dessus du plafond :
quelles sanctions risque mon propriétaire ?
Si mon propriétaire perçoit un loyer hors charges qui dépasse de plus de 20% le loyer de référence,il est dans l’illégalité. Dans ce cas, le Préfet peut l’obliger, dans un délai de 2 mois, à mettre le contrat de bail en conformité et procéder à la restitution des loyers trop-perçus.
Si aucune suite n’est donnée à ces pénalités, le Préfet peut imposer au propriétaire une amende qui peut s’élever jusqu’à 5 000€ pour une personne physique (un propriétaire individuel) et 15 000€ pour une personne morale (une Régie par exemple).
Que faire si mon bail n’est pas conforme ?
Plusieurs mentions sont obligatoires et doivent figurer sur chaque contrat de bail (voir le contrat type mentionné dans le décret du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale : www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030649868/) et notamment en conséquence de l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne :
– le loyer de référence,
– le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de votre logement,
– le montant et la justification du complément de loyer si un complément est appliqué.
S’il manque un de ces éléments au bail, voici la procédure :
1) Vous devez envoyer à votre propriétaire un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 1 mois à compter de la prise d’effet du bail,
2) Votre propriétaire dispose d’un délai de 1 mois pour vous répondre et se mettre en conformité,
3) S’il refuse ou s’il ne répond pas dans ce délai, vous avez jusqu’à 3 mois à compter de la date d’envoi de votre mise en demeure pour saisir le tribunal judiciaire : une diminution du loyer pourra être appliquée. La sanction sera fixée par le juge. De plus, vous pouvez ester en justice afin de demander le remboursement des trop-perçus de loyers, ainsi que des dommages et intérêts.
J’ai des questions concernant l’encadrement des loyers ; je souhaite être accompagné pour contester mon loyer trop élevé : à qui m’adresser ?
Si vous avez des questions concernant votre loyer, vous pouvez contacter les juristes de l’ADIL, l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement au 04 78 52 84 84, du lundi au jeudi de 9h à 18h. Il s’agit d’un service juridique gratuit mis à disposition des usagers.
Si vous souhaitez être accompagné : contactez la Confédération Syndicale des Familles au 04 78 14 57 10 (on vous répond chaque matin, du lundi au vendredi, de 9h à 12h30), sinon par mail à udcsf69@la-csf.org